X
WHART ขยายอาณาจักร ลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งที่ 4
Investment, Recommended

WHART ขยายอาณาจักร ลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งที่ 4

พฤศจิกายน 9, 2018 0

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (เรียกตัวย่อว่า WHART) ถือเป็นหนึ่งใน REIT คุณภาพสูง หากเราเข้าไปดูรายชื่อของผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของ WHART ก็จะเห็นจริงในข้อนี้ว่า WHART ถือเป็น REIT ที่นักลงทุนสถาบันทั้งในประเทศและต่างประเทศให้ความสนใจมากที่สุดตัวหนึ่งของเมืองไทย

สิ่งนี้ก็แสดงให้เห็นชัดเจนแล้วว่า WHART คือ การลงทุนระยะยาวที่นักลงทุนมืออาชีพต้องการเป็นส่วนหนึ่ง

รายชื่อผู้ถือหุ้นใหญ่ของ WHART

ในโอกาสนี้ WHART เตรียมขยายอาณาจักร เล็งลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมอีก คิดเป็นเนื้อที่ดินถึง 172-1-94.00 ไร่ ทีเดียว เราไปดูกันครับว่า ทรัพย์สินที่ไปลงทุน มีความน่าสนใจอย่างไร

ทรัพย์สินที่ทาง WHART จะเข้าลงทุนครั้งนี้ มีทั้งหมด 4 โครงการรายละเอียดตามตารางนี้ครับ

คิดเป็นมูลค่าการลงทุนทั้งหมด 4 โครงการ ไม่เกิน 4,464.50 ล้านบาท

โดยหลังจากการลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้ จะทำให้มีอัตราส่วนประเภทการถือครองทรัพย์สิน (Freehold : Leasehold (30+30 ปี) : Leasehold (<30 ปี) เท่ากับ 69 : 6 : 25 จากเดิม 70 : 4 : 26 แสดงให้เห็นว่า ไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงมากไปจากเดิมเท่าไหร่นะครับ

โดยผู้เช่าหลักในทรัพย์สินใหม่ ก็เป็นบริษัทชั้นนำที่เรารู้จักกันอยู่แล้วและมากกว่า 86% ของทรัพย์สินใหม่ที่ WHART ไปลงทุน เป็นแบบ Built-to-Suit ซึ่งข้อดีก็คือ เป็นผู้เช่าที่มีสัญญาระยะยาว เนื่องจากอาคารคลังสินค้าถูกออกแบบและสร้างมาเพื่อให้ตรงตามความต้องการของลูกค้า ทำให้โอกาสย้ายออกมีค่อนข้างน้อยมาก และมีโอกาสในการต่อสัญญาสูง

ทรัพย์สินทั้ง 4 โครงการ มีรายละเอียดคร่าวๆ ตามนี้ครับ

  1. โครงการ WHA Mega Logistics Center พระราม 2 กม.35 (เฟส1)
    • ตั้งอยู่ที่ ตำบลบางกระเจ้า อำเภอเมืองสมุทรสาคร จังหวัดสมุทรสาคร
    • อัตราการเช่า 100%
    • อายุสัญญาเช่าคงเหลือประมาณ 6 ปี 9 เดือน
  2. โครงการ Central WHA Mega Logistics Center วังน้อย 63
    • ตั้งอยู่ที่ ตำบลบ่อตาโล่และตำบลลำตาเสา อำเภอวังน้อย จังหวัดอยุธยา
    • อัตราการเช่า 100%
    • อายุสัญญาเช่าคงเหลือ เฟส 1 ประมาณ 9 ปี และเฟส 2 ประมาณ 7 ปี 9 เดือน
  3. โครงการ WHA KPN Mega Logistics Center ถนนบางนา-ตราด กม.23
    • ตั้งอยู่ที่ ตำบลบางเสาธง อำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ
    • อัตราการเช่า 43% (หากรวมการประกันการเช่าจาก WHA จะมีอัตราการเช่าเท่ากับ 100%)
    • อายุสัญญาเช่าคงเหลือ
      • XPO Logistics – ประมาณ 5 ปี 3 เดือน
      • Yusen Logistics – ประมาณ 5 เดือน 15 วัน
      • ชนินทร์ ลิฟวิ่ง – ประมาณ 3 ปี 6 เดือน
  1. โครงการ DSG HSIL
    • ตั้งอยู่ที่ ตำบลบัวลอย อำเภอหนองแค จังหวัดสระบุรี (ภายในเขตประกอบการอุตสาหกรรมเหมราชสระบุรี)
    • อัตราการเช่า 100%
    • อายุสัญญาเช่าคงเหลือประมาณ 8 ปี 11 เดือน

ขอสรุปจุดเด่นของทรัพย์สินทั้ง 4 โครงการตามนี้ครับ

  1. ทรัพย์สินส่วนใหญ่เป็น Built-to-Suit : อาคารคลังสินค้าสร้างขึ้นตามรูปแบบและมาตรฐานสากล โดยเป็นอาคารแบบ Built-to-Suit จำนวน 3 โครงการ และอาคารแบบ General Warehouse จำนวน 1 โครงการ โดยมีสัดส่วนของพื้นที่อาคารที่มีผู้เช่าแบบ Built-to-Suit ต่อสัดส่วนพื้นที่อาคารแบบ Ready Built ประมาณ 86% ต่อ 14%
  2. สัญญาเช่าและบริการระยะยาว : ระยะเวลาคงเหลือของสัญญาเช่าเฉลี่ยสำหรับทรัพย์สินที่จะเข้าลงทุนครั้งนี้ เท่ากับประมาณ 5 ปี ซึ่งทำให้ระยะเวลาคงเหลือของสัญญาเช่าเฉลี่ยของกองทรัสต์ WHART เพิ่มขึ้น
  3. ทำเลที่ตั้งโครงการใหม่ : มีการเพิ่มขึ้นของทำเลที่ตั้งโครงการใหม่ในบริเวณพระราม 2 กม.35 ซึ่งเป็นทำเลยุทธศาสตร์ที่เชื่อมระหว่างกรุงเทพฯ และภาคกลางไปสู่ภาคใต้ โดยการเพิ่มขึ้นของทำเลใหม่จะช่วยให้กองทรัสต์มีการกระจายตัวของในทำเลมากขึ้นเมื่อเทียบกับทรัพย์สินเดิม ส่งผลให้การกระจุกตัวของทรัพย์สินลดลงและกระจายความเสี่ยงของรายได้ได้ดีมากขึ้น
  4. เพิ่มกลุ่มผู้เช่ารายใหม่ : ในการลงทุนในทรัพย์สินครั้งนี้ กองทรัสต์ WHART ก็จะมีผู้เช่าในกลุ่มอุตสาหกรรมใหม่ ซึ่งเป็นผู้ประกอบการในกลุ่มวัสดุก่อสร้างและตกแต่ง (Home Supplies) ซึ่งจะช่วยกระจายความเสี่ยงของรายได้

ภายหลังการลงทุน กองทรัสต์ WHART จะมีจำนวนผู้เช่าทั้งหมด 51 ราย จากเดิม 48 ราย และจากประมาณการงบกำไรขาดทุนและการจ่ายประโยชน์ตอบแทนตามสถานการณ์สมมติสำหรับปีตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2562-31 ธันวาคม 2562 ประมาณการายได้รวมจะเพิ่มขึ้นเป็น 2,347.2 ล้านบาทต่อปี จากเดิม 2,032.9 ล้านบาทต่อปี เพิ่มขึ้นประมาณ 15.4% โดยคาดการณ์การปันส่วนแบ่งกำไรและการแบ่งส่วนทุนต่อหน่วย (DPU) สำหรับปี 2562 เท่ากับ 0.79 บาท/หน่วย (แบ่งเป็นประมาณการเงินจ่ายประโยชน์ตอบแทน 0.75 บาท และประมาณการเงินลดทุน 0.04 บาท) คิดเป็นอัตราการจ่ายประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุน 7.7% (คำนวณจากราคาเสนอขายหน่วยเพิ่มทุนที่ 10.3 บาท/หน่วย)

สำหรับผู้บริหารทรัพย์สินทั้งหมดที่ WHART ลงทุน นี่ ก็ไม่ใช่ใครอื่นครับ คือ บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ตัวย่อในตลาดคือ WHA ทำหน้าที่เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ให้กับกองทรัสต์ เช่น ดูแลด้านการตลาดและการจัดหาผู้เช่า ดูแลบริหารจัดการและบำรุงรักษาทรัพย์สินในส่วนที่ไม่เป็นสาระสำคัญ (Minor Repair or Maintenance) นำส่งภาษีโรงเรือน (Property Tax) จัดให้มีการประกันภัยที่เพียงพอและเหมาะสม จัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายจากการให้เช่า และ/หรือ การให้บริการ เป็นต้น

โดยตัว WHA เอง ปัจจุบันมี 4 กลุ่มหลัก (Hubs) ประกอบด้วย Logistics Hub, Industrial Hub, Utility & Power Hub และ Digital Hub ความเชี่ยวชาญของ WHA คือ ทำธุรกิจสร้างคลังสินค้า และศูนย์กระจายสินค้าระดับพรีเมี่ยมตามความต้องการของลูกค้า หรือ Built-to-Suit แบบที่ WHART เป็นอยู่นี่ละครับ จะเห็นว่าเป็นจุดแข็งของบริษัทเลย

เมื่อเทียบกับ กองทรัสต์กองอื่นในตลาดที่ลงทุนในโกดังและคลังสินค้า ต้องถือว่า WHART มี Market Cap. ใหญ่เป็นอันดับต้นๆ โดยมี Market cap ประมาณ 20,111.1 ล้านบาท และมีอัตราผลประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนอันดับต้นๆ สำหรับ REIT ที่มี Freehold ในพอร์ตถึง 69% แบบนี้

และนี่คือ กองทรัสต์คุณภาพอีกหนึ่งกองที่เหมาะกับการเอาเข้าพอร์ตเพื่อการลงทุน อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ https://www.sec.or.th หรือ http://www.whareit.com

Facebook Comments

There are 0 comments

ใส่ความเห็น

Copyright © iammrmessenger.com. All rights reserved.