X
อนาคตของ “กองทรัสต์ HREIT” กองทรัสต์ที่มี Market Cap มากกว่า 4,700 ล้านบาท
Alternative Investment, Recommended

อนาคตของ “กองทรัสต์ HREIT” กองทรัสต์ที่มี Market Cap มากกว่า 4,700 ล้านบาท

พฤศจิกายน 29, 2017 0

หลังจากที่เหมราชภายใต้ WHA Group ได้ IPO กองทรัสต์ HREIT ไปไม่ถึงปีกับ Market Capital ที่สูงกว่า 4,700 ล้านบาทในปัจจุบัน วันนี้หนึ่งในเจ้าพ่ออสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของเมืองไทย “เหมราช” กำลังจะเพิ่มสินทรัพย์อีก 5 แห่งเข้าไปในกองทุนเพื่อความแข็งแกร่งและก้าวเป็นผู้นำด้านโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปที่มีความต้องการอย่างมากในปัจจุบัน ซึ่งอยู่ในพื้นที่ระเบียงเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor หรือ EEC) และยังมีในจังหวัดสระบุรีด้วย แล้วอนาคตของกองทรัสต์ HREIT จะเป็นอย่างไร?

ระเบียงเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor หรือ EEC)

ตลอดเวลากว่า 30 ปีที่ผ่านมา สิ่งหนึ่งที่ช่วยให้ GDP ของประเทศไทยเติบโตได้กว่า 8% (ก่อนต้มยำกุ้ง) ก็คือโครงการ Eastern Seaboard ที่มีการลงทุนด้านสาธารณูปโภค ท่าเรือน้ำลึกมาบตาพุด และท่าเรือแหลมฉบัง ทำให้เกิดการสร้างงาน สร้างรายได้ภายในประเทศเป็นอย่างมาก จนทำให้เกิดเม็ดเงินจำนวนมหาศาลสะพัดในภาคตะวันออกของประเทศไทย โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรี และระยอง มีนิคมอุตสาหกรรม โรงงาน คลังสินค้า อสังหาริมทรัพย์มากมาย พลังของโครงการ Eastern Seaboard เป็นส่วนสำคัญที่ทำให้ประเทศไทยเติบโตอย่างต่อเนื่องมากว่า 30 ปี แต่ไม่ได้มีการลงทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานใดๆ เพิ่มเติม โครงการ EEC จึงได้เกิดขึ้น

EEC คือยุคใหม่ของ Eastern Seaboard

วันนี้อุตสาหกรรมต่าง ๆ กำลังพัฒนาไปอย่างมาก โดยเฉพาะในโลกแห่งเทคโนโลยีที่ทำให้ทุกคนในโลกมีชีวิตที่ดีขึ้น จากการที่ภาครัฐมีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน สาธารณูปโภค ทั้งทางรถ ทางอากาศ ทางน้ำ และทางราง โครงการ EEC จึงเกิดขึ้นเพื่อรองรับ 10 กลุ่มอุตสาหกรรมที่กำลังขยายตัวอย่างรวดเร็วในยุค THAILAND 4.0 เช่น การผลิตรถยนต์ที่ทันสมัย อิเล็กทรอนิกส์อัจฉริยะ เทคโนโลยีชีวภาพ การแปรรูปอาหาร อุตสาหกรรมหุ่นยนต์ อุตสาหกรรมการบินและอากาศยาน และโลจิสติกส์ รวมถึง เชื้อเพลิงชีวภาพและเคมีชีวภาพ เป็นต้น

ก่อนเริ่มต้องมีการเตรียมตัว… แน่นอนว่าที่ดินในเขต EEC มีความน่าสนใจขึ้นมากหลังจากที่โครงการนี้เริ่มเป็นรูปเป็นร่าง บริษัทเอกชนน้อยใหญ่จำนวนมากต่างเริ่มกว้านซื้อที่ดินกันอย่างครึกครื้น ภาครัฐก็ได้เตรียมก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานมากมายเพื่อรองรับกับอีกก้าวที่สำคัญของประเทศไทย เช่น โครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา โครงการพัฒนาท่าเรือแหลมฉบัง เฟส 3 โครงการรถไฟรางคู่โครงการรถไฟความเร็วสูง เชื่อมสนามบิน 3 แห่ง และโครงการสร้างเมืองใหม่ 3 จังหวัด (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา)

H1รูปภาพจาก www.aseanbriefing.com

 เหมราช หนึ่งในผู้พัฒนานิคมฯอันดับต้นๆของประเทศ และพัฒนาที่ดินกว่า 4 หมื่นไร่ในพื้นที่ EEC

กลุ่มอุตสาหกรรมทั้ง 10 กลุ่มที่ได้รับการส่งเสริม ล้วนแล้วแต่ต้องการพื้นที่ในการผลิตสินค้าและบริการ เพื่อรองรับการพัฒนาของ EEC หนึ่งในอสังหาริมทรัพย์ที่โดดเด่นและสำคัญคือโรงงานและคลังสินค้านั่นเอง ซึ่งสินทรัพย์ทั้งสองประเภทนี้มักเติบโตไปพร้อมกันเสมอ

เหมราชได้จัดตั้งกองทรัสต์ HREIT ขึ้น และมีการซื้อขายวันแรกไปเมื่อปีที่แล้ว (28 พ.ย. 2559) ได้รับความสนใจจากนักลงทุนจำนวนมาก ปัจจุบันมีมูลค่าสินทรัพย์กว่า 4,700ล้านบาท นักลงทุนน้อยใหญ่ต่างสนใจซื้อไม่ค่อยจะยอมขาย โดยเฉพาะกองทุนและประกันชื่อดังหลายแห่ง แม้แต่ธนาคารระดับโลกอย่าง Morgan Stanley ก็เข้ามาถือด้วย

h2

ข้อมูลจาก www.set.or.th

ผ่านไปแล้ว 1 ปีถึงวันเกิดกองทรัสต์ HREIT พอดี (Happy Birthday ครับ :) ) แน่นอนว่าเหมราชค่อนข้างเอาจริงเอาจังกับกองทรัสต์ HREIT ลูกรักเป็นอย่างมาก และกองทรัสต์ HREIT กำลังเตรียมตัวเพิ่มทุนเพื่อลงทุนในสิทธิการเช่าระยะยาว 30+30 ปี ในอาคารโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูป  ยิ่งทำให้กองทรัสต์ HREIT มีความน่าสนใจอย่างต่อเนื่อง

อนาคตของกองทรัสต์ HREIT กำลังจะเปลี่ยนไป

ปัจจุบันสินทรัพย์ของกองทรัสต์ HREIT ประกอบไปด้วยโครงการอาคารโรงงานสำเร็จรูป 3 โครงการ และอาคารคลังสินค้าสำเร็จรูป 3 โครงการ มีพื้นที่เช่ารวม 261,314 ตรม. เป็นโรงงาน 167,372 ตรม. และเป็นคลังสินค้า 93,942 ตรม. ซึ่งมีผู้เช่า

h3

อัตราการเช่า หรือ Occupancy Rate 72.91% (TBC with HREIT) ซึ่งมี highlights ดังนี้

  • ผู้เช่ากว่า 52% เป็นผู้ผลิตชิ้นส่วนยานยนต์ และอีกหลากหลายอุตสาหกรรมชั้นนำทั้งอิเล็กทรอนิกส์ โลจิสติกส์ ออโตเมชั่น (อุตสาหกรรมบริการ) และอื่นๆ
  • ผู้เช่าจากนานาชาติ เช่นญี่ปุ่น 25% รองลงมาคือจีนและออสเตรเลีย 16% และ 14%
  • สัญญาเช่าเกือบทั้งหมดมีอายุเหลือน้อยกว่า 3 ปี à น่าสนใจมากเพราะมักมีการปรับค่าเช่าอย่างมีนัยสำคัญหลังจากหมดสัญญา

 

สำหรับวันคล้ายวันเกิดของกองทรัสต์ HREIT ในปีนี้ กองทรัสต์ HREIT กำลังที่จะเพิ่มสินทรัพย์ใหม่เข้าไปในกองทรัสต์ HREIT ซึ่งล้วนแต่เป็นสินทรัพย์ที่มีคุณภาพและอยู่ในจุดยุทธ์ศาสตร์ที่สำคัญของ EEC และสระบุรี สินทรัพย์ใหม่ประกอบด้วยโรงงานสำเร็จรูป 4 โครงการ และคลังสินค้าสำเร็จรูป 1 โครงการมีพื้นที่เช่ารวม 55,131 ตรม. แยกเป็นโรงงาน 47,552 ตรม. และคลังสินค้า 7,579 ตรม. ได้แก่

h4

ซึ่งสินทรัพย์ทั้ง 5 โครงการใหม่นี้ล้วนแล้วแต่มีความน่าสนใจ ซึ่งการวิเคราะห์สินทรัพย์มักจะใช้มุมมอง 5 ด้านในการวิเคราะห์ คือ ทำเลที่ตั้ง ประเภทธุรกิจของผู้เช่า สัญชาติของผู้เช่า บริษัทหลักที่เช่าอยู่ และอายุคงเหลือเฉลี่ยของสัญญาเช่า

หลังจากการเพิ่มสินทรัพย์เข้าไปในกองทุนจะทำให้กองทรัสต์ HREIT มีความมั่นคงเพิ่มขึ้น เช่น

  • ทำเลที่ตั้งของสินทรัพย์มีความหลากหลายมากขึ้นอยู่ในบริเวณ Eastern Seaboard / EEC ซึ่งเป็นพื้นที่อุตสาหกรรมหลักของประเทศ และอีกหนึ่งแห่งที่อยู่ในจังหวัดสระบุรีก็เป็น Strategic location ของอุตสาหกรรมเช่นกัน
  • มีพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นมากกว่า 20% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโรงงานเพื่อรองรับความต้องการของอุตสาหกรรมในอนาคตและที่มีความต้องการเพิ่มขึ้น
  • ธุรกิจของผู้เช่ามีการจายตัว ไปยังสินค้าอุปโภคบริโภค (Consumer) และบรรจุภัณฑ์ (Packaging) มากขึ้น
  • ผู้เช่าหลักของสินทรัพย์ใหม่คือญี่ปุ่น ออสเตรเลีย และสหรัฐฯ (หลังจากซื้อสินทรัพย์แล้วผู้เช่าหลัก 3 อันดับแรกยังคงเหมือนเดิมคือ ญี่ปุ่น จีน และออสเตรเลีย)
  • 5 อันดับแรกของผู้เช่าเป็นบริษัทใหม่ๆ ไม่ซ้ำกับบริษัทเดิม ทำให้มีความหลากหลายมากขึ้น ลดการพึ่งพารายได้จากผู้เช่ารายเดิม
  • สินทรัพย์ใหม่ปัจจุบันมี Occupancy Rate อยู่ที่ 100% ซึ่งหมายถึงมีผู้เช่าอยู่เต็มทั้งหมดทุกโรงงานและคลังสินค้า

h5

5 สิ่งที่น่าสนใจของสินทรัพย์ใหม่ในกองทรัสต์ HREIT

  1. 1. สินทรัพย์อยู่ในเขต EEC

บริษัทผู้เช่าทั้ง 10 กลุ่มอุตสาหกรรมกำลังจะได้รับโอกาสทางธุรกิจที่เพิ่มขึ้นจากภาครัฐ โดยเฉพาะโครงสร้างพื้นฐานที่ดีขึ้นส่งเสริมการผลิต รวมถึงสิทธิประโยชน์ใหม่ๆ สำหรับบริษัทที่กำลังจะตั้งหรือขยายโรงงาน

  1. พื้นที่มีจำกัดแต่ความต้องการมากขึ้น

การก่อสร้างโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าใหม่ ๆ มีปริมาณไม่มากเนื่องจากคู่แข่งในธุรกิจได้ชะลอการสร้างโรงงานใหม่ ๆ ทำให้พื้นที่เช่าของทั้งโรงงานและคลังสินค้าในอนาคตมีจำกัด แต่ความต้องการพื้นที่เช่าเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องจากโครงการ EEC และการสนับสนุนการลงทุนจากภาครัฐ

  1. สินทรัพย์ที่จะเข้ามามีผู้เช่าเต็ม 100%

คุณภาพของสินทรัพย์ที่กำลังจะเอาเข้ากองทรัสต์เป็นสินทรัพย์ที่มีคุณภาพดีและมีผู้เช่าเต็ม 100% ทำให้มั่นใจได้ว่ากองทรัสต์ HREIT จะมีรายได้ที่มั่นคงจากสินทรัพย์ใหม่นี้ และคาดว่าความต้องการเช่าจะอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง เนื่องจากเป็นจุดศูนย์ยุทธศาสตร์ของการขนส่งสินค้า

  1. สินทรัพย์รวมมีการกระจายตัวมากขึ้น

สินทรัพย์ใหม่ที่ตั้งอยู่ใน Hemaraj Saraburi Industrial Land หรือ HSIL จะช่วยเพิ่มความหลากหลายของสินทรัพย์ โดยช่วยให้มีผู้เช่าที่หลากหลายขึ้น ซึ่งการกระจายตัวเป็นจุดที่สำคัญของการลงทุน และมีแนวโน้มที่จะทำให้รายได้ของกองทรัสต์ HREIT มีเสถียรภาพเพิ่มขึ้น

  1. บวกมากกว่าลบ

การที่เหมราชนำสินทรัพย์ใหม่ๆ ที่มีคุณภาพเข้าสู่กองทรัสต์ HREIT แสดงถึงความตั้งใจที่จะทำให้กองทรัสต์มีขนาดใหญ่ขึ้นเรื่อย ๆ ซึ่งเป็นสิ่งที่นักลงทุนให้ความสนใจ เนื่องจากทำให้กองทุนทั้งในและนอกประเทศมีโอกาสการลงทุนเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ upside ของกองทรัสต์เพิ่มขึ้น

 

บทสรุปของกองทรัสต์ HREIT “อดีตที่แข็งแกร่งและอนาคตที่แข็งแรง”

ดูเหมือนว่าเหมราชจะเอาจริงเอาจังกับกองทรัสต์ HREIT มาก หลังจาก IPO ได้เพียงปีเดียวก็ทยอยเอาสินทรัพย์ใหม่ๆเข้ามาใส่ในกองทรัสต์ HREIT แล้ว ซึ่งสินทรัพย์ทั้ง 5 โครงการที่นำเข้ามาก็ล้วนแล้วแต่มีคุณภาพดีและตั้งอยู่ในจุดยุทธศาสตร์ที่สำคัญของการเติบโตทางเศรษฐกิจอุตสาหกรรมของประเทศไทย

ตั้งแต่วันที่จัดตั้ง กองทรัสต์ HREIT จ่ายผลตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยแล้ว 3 ครั้งรวม 0.6412 บาท/หน่วย การลงทุนเพิ่มเติมในครั้งนี้จะทำให้กองทรัสต์ HREIT มีสภาพคล่องในการซื้อขายเพิ่มมากขึ้น การลงทุนซื้อสินทรัพย์อย่างต่อเนื่องในอนาคตจะทำให้กองทรัสต์ HREIT เติบโตและได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากขึ้น

การเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมในครั้งนี้ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมจะมีสิทธิในการจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมในอัตราส่วนเท่ากับ  8.5438 หน่วยทรัสต์เดิม ต่อ 1 หน่วยทรัสต์เพิ่มเติมที่ราคา 8.20-8.30 บาทต่อหน่วย

ครั้งนี้เป็นอีกหนึ่งก้าวที่สำคัญของเหมราชภายใต้ WHA Group หนึ่งในเจ้าพ่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมชั้นนำของประเทศไทย ที่เชี่ยวชาญในการพัฒนาโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูป ดีใจที่เห็นการพัฒนาอย่างต่อเนื่องจากเหมราช ซึ่งเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่น่าสนใจและตัวผมได้ติดตามอย่างต่อเนื่องจากอดีตมาสู่ปัจจุบันและต่อไปในอนาคตครับ

รายละเอียดเพิ่มเติมใน website ของ HREIT ได้เลยครับ ไม่ต้องมาจองที่ผมนะ ไม่มีของให้ครับ ^^

ศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.sec.or.th หรือ http://www.hemarajreit.com/home.html

Mr.Messenger รายงาน

 

Share on FacebookTweet about this on TwitterShare on Google+Share on LinkedInPin on Pinterest

There are 0 comments

ใส่ความเห็น

Copyright © iammrmessenger.com. All rights reserved.